Это образец. Цифры вымышленные, объект вымышленный — документ показывает, что именно получает клиент.

EstateFlip

Заключение по объекту перед сделкой № 0001 · 30 сентября 2026

Разбор цены и торга

2-комн., 54,3 м², этаж 5 из 17 · Москва, ул. Профсоюзная · цена в объявлении 19 500 000 ₽

Вывод

Покупать не дороже 18 200 000 ₽

Цена завышена относительно реальных сделок в этом доме примерно на 1,3 млн ₽. Ниже — откуда взялась эта цифра, сколько останется у вас на руках и чем обосновать торг перед продавцом.

01Цена

Сравниваю не с объявлениями — в них хотелки продавцов, — а с ценами состоявшихся сделок по данным индекса реальных сделок.

Цена в объявлении	19 500 000 ₽
Цена за метр в объявлении	359 116 ₽/м²
Реальные сделки в этом доме за полгода	328 000 – 344 000 ₽/м²
Справедливый диапазон для этой квартиры	17 810 000 – 18 680 000 ₽
Превышение над верхней границей	+820 000 ₽
Превышение над серединой диапазона	+1 255 000 ₽

Пятый этаж из семнадцати, окна во двор — это середина диапазона, а не верх. Верхнюю границу держат квартиры с окнами в парк и свежим ремонтом; здесь ремонт десятилетней давности, что видно по фотографиям.

02Деньги: что останется, если перепродавать

Сценарий: покупка по цене объявления, косметический ремонт, продажа через год за 21 млн.

Цена продажи

21 000 000 ₽

Минус покупка

−19 500 000 ₽

Минус ремонт

−800 000 ₽

Минус НДФЛ

−195 000 ₽

Минус риелтор 2%

−420 000 ₽

Минус ЖКХ и простой

−60 000 ₽

Останется

25 000 ₽

По цене объявления перепродажа бессмысленна. На вложенные 20,3 млн вы получите 25 тысяч за год — это 0,1% годовых. Вклад под 13% дал бы 2,64 млн. Сделка имеет смысл только как покупка для жизни либо по цене из вывода.

03Что влияет на цену и на скорость продажи

Факты из объявления и открытых данных. Это не юридическая оценка — только то, что меняет цену и круг покупателей.

Право получено по наследству 11 месяцев назадДля рынка это минус: часть покупателей такие квартиры не рассматривает, а банки осторожнее дают ипотеку. Спрос уже, торг больше. Что это значит юридически — вопрос к юристу, я на него не отвечаю.

Три перехода права за пять летТоже сужает круг покупателей и удлиняет продажу. Используйте как довод в торге. Разбираться в основаниях переходов — работа юриста.

Ремонт десятилетней давностиВерхнюю границу цены в этом доме держат квартиры со свежей отделкой. Здесь — середина диапазона, и это считаемая скидка.

Пятый этаж из семнадцати, окна во дворНе первый и не последний — ликвидность нормальная. Двор вместо магистрали — плюс к скорости продажи.

Квартира, а не апартаменты; продаётся целикомПрописка, налоговый вычет и семейная ипотека доступны — покупателей заметно больше, чем у апартаментов и долей.

04Позиция для торга

Чем обосновать снижение цены в разговоре с продавцом — по убыванию силы довода.

Реальные сделки в доме Соседняя квартира той же площади ушла за 18,1 млн два месяца назад	−1 400 000 ₽
Ремонт десятилетней давности Замена коммуникаций и отделки по смете	−800 000 ₽
Наследство и три перехода права Объективно сужает круг покупателей — многие уйдут, узнав это	−300 000 ₽
Объявление висит четвёртый месяц Цену уже снижали один раз — продавец в переговорах	аргумент

Начинать разговор стоит с 17 900 000 ₽, называя первым доводом соседнюю сделку. Реалистичная точка схода — 18,2 млн. Выше 18,7 млн покупать не имеет смысла ни как инвестицию, ни как разумную покупку для жизни.

05С чем идти к юристу

Я в этом не разбираюсь и разбираться не берусь. Но вот список вопросов, которые по этому объекту стоит задать юристу до внесения аванса — чтобы вы не платили ему за составление списка.

Наследство: состав наследников, завещание, отказы	к юристу
Основания трёх переходов права с 2021 года	к юристу
Погашение прежней ипотеки и снятие обременения	к юристу
Банкротство и исполнительные производства продавца	к юристу
Согласие супруга, маткапитал, доли детей	к юристу

Границы этого разбора

Это не юридическая проверка. Я не юрист, заключений о чистоте сделки не даю и ответственности за её последствия не несу. Всё, что выше, — про цену, деньги и переговоры. Правовые вопросы из раздела 05 нужно закрыть отдельно, с юристом.

Оценка цены основана на индексе реальных сделок и характеристиках объекта из объявления. Я не осматривала квартиру лично. Расчёт опирается на ваше предположение о цене продажи: будущую цену не знает никто, и я её не прогнозирую.

Это не инвестиционная рекомендация. Решение о покупке и его последствия остаются за вами.

Составила Екатерина Ратавнина · estateflip.ru · @estateflip_bot