Рассрочка от застройщика в Москве

Что такое рассрочка от застройщика

Рассрочка — это когда вы платите застройщику не всю сумму сразу, а частями, без банка и без ипотечного договора. Условия прописываются прямо в договоре долевого участия: первый взнос, график платежей и дата последнего платежа. Деньги, как и при обычной покупке, уходят на эскроу-счёт и попадают к застройщику только после ввода дома.

У московских застройщиков встречаются четыре вида рассрочки:

• Беспроцентная на время строительства. Первый взнос от 10–30%, остаток равными платежами до ввода дома или до определённой даты. Самый частый вариант.
• С отсрочкой платежей. Вносите 20–30% сразу, а остаток — одним платежом через год или после сдачи дома, без ежемесячных платежей. Пример — «живите сейчас, платите потом» или «30% сейчас, остальное через год».
• С процентами на остаток. Например, первый взнос 70%, а на оставшуюся сумму начисляется ставка 10–12% годовых. По сути это короткий кредит от застройщика.
• С переходом в ипотеку. Часть стоимости платите в рассрочку, а последний крупный платёж закрываете ипотекой, когда дом построят или ставки снизятся.

Где прячется переплата

«Рассрочка 0%» почти никогда не означает, что вы ничего не переплачиваете. Застройщик получает деньги позже и закладывает это в цену. Поэтому главная цифра, которую нужно узнать до бронирования, — цена той же квартиры при 100% оплате. Разница между ценой в рассрочку и ценой при полной оплате и есть стоимость рассрочки.

Пример. Квартира стоит 15 млн ₽ в рассрочку: 20% сразу, остальное — 12 ежемесячными платежами. При 100% оплате застройщик даёт скидку 7%, то есть та же квартира стоит 13,95 млн ₽. Значит, рассрочка обходится в 1,05 млн ₽. Долг при этом каждый месяц уменьшается, в среднем за год он около 6,5 млн ₽ — то есть «бесплатная» рассрочка стоит примерно 16% годовых. Это дороже многих ипотечных программ.

Вторая ловушка — крупный последний платёж. В рассрочке с отсрочкой через год нужно внести 70–80% стоимости. Если к этому моменту вы планировали продать старую квартиру или взять ипотеку под более низкую ставку, а этого не случилось, придётся брать кредит на тех условиях, которые будут тогда. Узнайте заранее, что будет при просрочке последнего платежа: неустойка, расторжение договора или обязательный переход в ипотеку.

Как сравнить рассрочку с ипотекой и полной оплатой

Попросите в офисе продаж расчёт по одной и той же квартире в трёх вариантах: полная оплата, ипотека и рассрочка. Сравнивайте не ежемесячный платёж, а итоговую сумму, которую вы заплатите, — с учётом процентов, страховки и того, что ваши деньги могли бы приносить на вкладе, пока не потрачены.

• Есть вся сумма или почти вся — чаще всего выгоднее 100% оплата со скидкой.
• Есть 20–30% и уверенный доход — беспроцентная рассрочка до сдачи может быть выгоднее ипотеки, если разница с ценой при полной оплате небольшая.
• Деньги придут позже от продажи квартиры — рассрочка с отсрочкой подходит, но только если продажа реальна в срок, а не «надеемся успеть».

Что спросить в офисе продаж

• Цену этой квартиры при 100% оплате и в ипотеку — для сравнения.
• Сумму и дату последнего платежа и что будет, если вы его не внесёте вовремя.
• Можно ли досрочно погасить рассрочку и пересчитают ли цену.
• Действует ли рассрочка на всю квартиру или только на выбранный пул лотов.
• Как оформляется рассрочка: в ДДУ или отдельным соглашением, — и где прописан график.