Продавец называет цену и обещает рост. Мы считаем, что объект принесёт на самом деле — с налогом, ремонтом, риелтором и процентами по ипотеке. И при какой цене покупки он выходит на вашу доходность.
Так выглядит сделка, если купить по цене из объявления. Подвигайте допущения выше — здесь всё пересчитается.
Расчёт ориентировочный. НДФЛ считается по общему правилу: если срок владения меньше минимального (пять лет для купленной квартиры, три года — для полученной в наследство, в дар, по приватизации или ренте), налог берётся с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение, по ставке 13% с первых 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Расходы на ремонт вторичного жилья, как правило, налоговую базу не уменьшают — их учёт возможен лишь в отдельных случаях, например когда в договоре указано приобретение квартиры без отделки. Проценты по ипотеке считаются упрощённо, без амортизации тела кредита: на коротких сроках это близко к истине, на длинных завышает расходы. Доходность приведена простым пересчётом в годовые, без сложного процента. Цена продажи — ваше предположение, а не наш прогноз: будущую цену не знает никто. Это не налоговая, юридическая или инвестиционная консультация — перед сделкой проверьте свою ситуацию с бухгалтером.
Семь лет, Москва. Все четыре прибыльные. Последняя проиграла банковскому вкладу вдвое — и именно поэтому мы её показываем. Продавцы курсов такое о себе не пишут.
| Сделка | Ремонт | Казалось | Осталось | Годовых |
|---|---|---|---|---|
| Студия 3 → 6 млн | 650 тыс | 3,0 млн | 1,82 млн | 50% |
| Квартира 7 → 9 млн | 450 тыс | 2,0 млн | 1,08 млн | 14,5% |
| Квартира 18 → 24 млн | не было | 6,0 млн | 4,69 млн | 26% |
| Квартира 30 → 35 млн | 1,5 млн | 5,0 млн | 1,68 млн | 6,6% |
Налог по сделкам 2019–2023 годов посчитан по ставке 13%, действовавшей на момент продажи. Калькулятор выше считает по актуальной шкале — 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.
На студии ремонт стоил 22% от цены покупки и поднял её вдвое. На квартире за 7 млн те же деньги — уже 6% от цены, и вытянуть ими стоимость вверх почти невозможно.
18 → 24 млн, квартиру не трогали. Весь результат дал выбор объекта и цены входа. Это другой навык, чем ремонт и перепродажа, и он приносит больше.
6,6% годовых против 15–16% по депозиту в тот же период. Год работы, риска и нервов против денег, которые просто лежали бы в банке.
Сохраните объект — бот проследит за ценой и напишет, когда продавец опустится до суммы, при которой сделка имеет смысл. И посчитает любой новый объект прямо в переписке, пока вы на просмотре.
Открыть ботаЕё задаёте вы. Мы не прогнозируем будущую цену — этого не умеет никто, и любой, кто обещает обратное, продаёт вам что-то другое. Поставьте ту сумму, за которую реально уходят похожие квартиры в этом доме и районе сегодня, и посмотрите, что получится. Затем поставьте на пять процентов меньше — так вы увидите запас прочности сделки.
Потому что квартира продаётся раньше минимального срока владения. Для купленного жилья это пять лет, а не три — три года действуют только для наследства, дарения, приватизации и ренты. До истечения срока НДФЛ берётся с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку: 13% с первых 2,4 млн ₽ и 15% с того, что выше.
Обычно нет. Налоговую базу уменьшают документально подтверждённые расходы на приобретение. Затраты на отделку принимаются лишь в отдельных случаях — например, когда в договоре прямо указано, что квартира куплена без отделки. Для вторички с готовым ремонтом это, как правило, не работает: вы вкладываете деньги в ремонт, он поднимает цену продажи, и с этой же суммы платите налог. Свою ситуацию стоит проверить с бухгалтером до покупки, а не после.
Это проверка на здравый смысл. Ваши деньги могли просто лежать в банке — без ремонта, показов, торга и риска. Если сделка даёт меньше депозита, она проигрышная по отношению к простейшей альтернативе, даже когда на бумаге вы «заработали миллион». Ставку задаёте сами.
Если рынок за время владения вырос, часть прибыли принесло само время, а не ремонт и не удачная покупка. Укажите рост рынка за период — и увидите, сколько сделал рынок, а сколько вы. Иногда оказывается, что работа не добавила почти ничего, и тогда стоит задуматься, зачем она была.
Нет. Расчёт целиком выполняется в браузере, цифры никуда не отправляются и нигде не сохраняются. Закроете вкладку — ничего не останется.
Нет и не будем. Как только мы начнём продавать курс, нам станет выгодно показывать большие числа — а весь смысл этого калькулятора в том, что нам это не нужно.