Все четыре были прибыльными. Последняя проиграла банковскому вкладу более чем вдвое. Показываю расчёты целиком — включая тот, который мне не нравится.
30 сентября 2026
С 2019 года я купила и продала четыре квартиры в Москве. Все с прибылью — если считать так, как обычно считают: продал минус купил. Ниже я считаю иначе: вычитаю всё, что реально уходит, и сравниваю результат с банковским вкладом.
| Сделка | Ремонт | Казалось | Осталось | Годовых |
|---|---|---|---|---|
| Студия 3 → 6 млн | 650 тыс | 3,0 млн | 1,82 млн | 50% |
| Квартира 7 → 9 млн | 450 тыс | 2,0 млн | 1,08 млн | 14,5% |
| Квартира 18 → 24 млн | не было | 6,0 млн | 4,69 млн | 26% |
| Квартира 30 → 35 млн | 1,5 млн | 5,0 млн | 1,68 млн | 6,6% |
Купила за три миллиона, вложила 650 тысяч в ремонт, продала за шесть.
валовая разница +3 000 000 ремонт −650 000 НДФЛ 13% −390 000 риелтор 2% −120 000 ЖКХ и простой −25 000 ───────────────────────────────── осталось 1 815 000
Вложено 3,65 млн, результат за год — около 50% на свои деньги. Сделка отличная по любым меркам. Но «заработала три миллиона» превратилось в 1,8: сорок процентов прибыли ушло на то, о чём в историях успеха не рассказывают.
валовая разница +2 000 000 ремонт −450 000 НДФЛ 13% −260 000 риелтор 2% −180 000 ЖКХ и простой −30 000 ───────────────────────────────── осталось 1 080 000
14,5% годовых на вложенные 7,45 млн. Разница со студией — почти втрое, хотя делала я то же самое.
Причина в арифметике, а не в мастерстве. На студии ремонт стоил 22% от цены покупки и поднял цену вдвое. На квартире за семь миллионов те же деньги — всего 6% от цены, и вытянуть ими стоимость вверх почти невозможно. Чем дороже объект, тем хуже работает ремонт как инструмент.
валовая разница +6 000 000 ремонта не было 0 НДФЛ 13% −780 000 риелтор 2% −480 000 ЖКХ и простой −50 000 ───────────────────────────────── осталось 4 690 000
Лучшая сделка по абсолютным деньгам — и в ней я не сделала ничего. Купила и продала. Весь результат дал выбор объекта и момента.
Это важный вывод, который я поняла поздно: то, что я считала своим умением делать ремонт, приносило меньше, чем умение вовремя купить.
Купила за 30 миллионов с ипотекой на 6, вложила полтора миллиона в отделку и мебель, через год продала за 35.
валовая разница +5 000 000 отделка и мебель −1 500 000 НДФЛ (13% и 15%) −702 000 риелтор 2% −700 000 проценты по ипотеке −360 000 ЖКХ и простой −60 000 ───────────────────────────────── осталось 1 678 000
Своих денег вложено 25,5 миллиона. Результат — 6,6% годовых.
Вклад в тот же период давал 15–16%. То есть эти 25,5 миллиона, просто лежавшие в банке, принесли бы около четырёх миллионов против моих 1,68 — при нулевых хлопотах и нулевом риске.
Доходность падает от сделки к сделке: 50% → 14,5% → 26% → 6,6%. Отчасти это про рынок, отчасти — про размер: с ростом суммы те же приёмы перестают работать.
Расходы съедают от 22 до 66% валовой разницы. Это не мелочь, которой можно пренебречь при прикидке.
Сравнивать надо со вкладом, а не с нулём. Пока ставки были низкими, почти любая сделка выглядела выигрышной. При ставке 15% планка поднялась, и то, что раньше считалось успехом, стало проигрышем.
Если бы можно было вернуться к первой сделке, я поменяла бы три вещи.
Первые годы я сравнивала результат с нулём: заработала — значит, получилось. Это неправильная планка. Деньги всегда могут лежать на депозите, и именно с ним нужно сравнивать. При ставке в 5% почти любая сделка выигрывает, при 15% — уже далеко не любая.
Мои лучшие проценты — на самой дешёвой квартире. С ростом суммы доходность падала каждый раз. Логика простая: ремонт и торг дают примерно одинаковый абсолютный эффект, а знаменатель растёт.
Полтора миллиона в последней сделке почти не вернулись: рынок доплачивает за свежий ремонт несколько процентов, а не его полную стоимость. Деньги, вложенные в отделку дорогой квартиры, — самая плохо окупаемая часть всей затеи.
Мои четыре сделки — это не выборка, по которой можно судить обо всём рынке. Но кое-что они показывают достаточно ясно.
Период лёгких денег закончился. Студия, купленная за три миллиона и проданная за шесть, — это история 2019 года, и она не повторяется. Дело не в том, что я стала хуже выбирать: изменились и цены входа, и ставки по депозитам, с которыми теперь приходится конкурировать.
Высокая ключевая ставка меняет правила. Когда деньги в банке приносят 15%, квартира должна давать заметно больше, чтобы возня с ней имела смысл. Многие сделки, которые пять лет назад считались удачными, сегодня просто не проходят эту планку.
Налог съедает больше, чем кажется. При продаже раньше минимального срока владения — пять лет для купленной квартиры — НДФЛ считается с разницы между продажей и покупкой. На пяти миллионах разницы это больше семисот тысяч рублей. Про этот срок стоит помнить до покупки, а не после.
Порядок простой, и он занимает десять минут:
Если результат вас устраивает — сделка хорошая. Если нет, лучше узнать об этом до того, как деньги внесены.
Все, кто пишет про заработок на квартирах, показывают валовую разницу и не показывают, что от неё осталось. Так красивее и так лучше продаются курсы.
Я курсов не продаю, поэтому могу позволить себе показать сделку, которая проиграла депозиту. Если вы сейчас считаете свою — считайте так же: вычтите всё и сравните с вкладом. Возможно, ответ вам не понравится, но узнать его лучше до покупки, чем через год.
Калькулятор считает то же самое: налог, ремонт, риелтора, проценты и простой. И показывает, обгоняет ли результат банковский вклад. Бесплатно и без регистрации.
Открыть калькулятор