Разбор по четырём реальным договорам, составленным юристами для сделок в Москве. Что есть во всех четырёх, чего нет ни в одном — и когда шаблон из интернета вам не поможет вообще.
30 сентября 2026
Договор купли-продажи квартиры в интернете можно скачать за минуту. Проблема в том, что подходит он далеко не всем, а цена ошибки — квартира.
Я взяла четыре договора по собственным сделкам, составленных профессиональными юристами, и сравнила их между собой. Ниже — что оказалось общим, что различалось и чего не было ни в одном.
Начну с главного, потому что это отсекает часть читателей сразу. Есть случаи, когда договор обязан быть нотариальным, а простая письменная форма делает сделку ничтожной:
Отдельная история — квартиры, купленные с использованием материнского капитала. В них детям должны быть выделены доли. Если выделены — в сделке участвуют несовершеннолетние, и вы возвращаетесь к первому пункту. Если не выделены — сделку могут оспорить спустя годы, и покупатель окажется крайним.
Эти пункты юристы не пропускают никогда.
Формулировка примерно такая: стороны заверяют, что не лишены и не ограничены в дееспособности и не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора. Выглядит формальностью, но именно на это ссылаются, когда сделку пытаются оспорить.
Продавец гарантирует, что не имеет долгов, способных повлечь его банкротство, что ему не известно о кредиторах, готовых обратиться в суд, и что процедура банкротства в отношении него не начата.
Это важнее, чем кажется. Если продавца признают банкротом, сделки за предшествующий период могут оспорить, а квартиру включить в конкурсную массу. Заверение в договоре — ваш аргумент о добросовестности.
Квартира не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, предметом долга не является, не обременена рентой и правами третьих лиц. Стандартный, но обязательный блок.
Долги по квартплате не переходят к новому собственнику автоматически, но взносы на капитальный ремонт — переходят. Поэтому пункт нужен, а справку об отсутствии долгов стоит взять отдельно.
Ссылка на пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса. Без этой оговорки квартира до полной оплаты считается находящейся в залоге у продавца, и в выписке появляется обременение, которое потом надо снимать.
Во всех четырёх договорах деньги раскрывались продавцу после регистрации перехода права — через аккредитив, ячейку или номинальный счёт. Это и есть главная защита покупателя: если регистрация не прошла, деньги остаются у вас.
Самая интересная часть. Даже в договорах, составленных юристами, отсутствовали:
Перепланировка упоминалась только в одном договоре из четырёх, хотя неузаконенное переустройство — обычное дело и головная боль нового собственника.
Это не значит, что юристы плохо работали: часть вопросов закрывается проверкой документов до сделки, а не текстом договора. Но если вы составляете договор сами, знать об этих дырах полезно.
| Условие | Сколько договоров из 4 |
|---|---|
| Дееспособность сторон | 4 |
| Банкротство продавца | 4 |
| Обременения и третьи лица | 4 |
| Отсутствие задолженностей | 4 |
| Акт приёма-передачи | 4 |
| Брак продавца и согласие супруга | 3 |
| Право залога не возникает | 3 |
| Перепланировка | 1 |
| Кто платит за регистрацию | 1 |
| Маткапитал, дети-собственники, подсудность | 0 |
Если продавец состоял в браке на момент покупки квартиры, для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие супруга — даже если брак давно расторгнут, а квартира оформлена на одного.
Три договора из четырёх этот момент оговаривали: в одном прямо написано, что продавец в браке не состоял, в других согласие приложено. В четвёртом формулировки не нашлось — и это как раз тот случай, когда стоит спросить юриста.
Договор — не единственная бумага. В минимальный комплект входят:
Расписку и акт можно собрать в конструкторе документов: поля заполняются в браузере, данные никуда не отправляются, сумма прописью подставляется сама.
Пришлите договор в Telegram-бота файлом Word или PDF — он перескажет простым языком, что в нём написано, и отметит, каких пунктов из списка выше не нашлось. Бесплатно.
Открыть ботаМатериал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Я не юрист: разбор показывает, на что обратить внимание, но не заменяет правовую экспертизу. Сложные сделки — с долями, детьми-собственниками, маткапиталом — доверьте нотариусу и юристу.