Акт приёма-передачи квартиры: образец, что проверить и когда подписывать

Акт приёма-передачи — короткий документ, который ставит точку в сделке: продавец отдал квартиру, покупатель её принял. При покупке вторички он защищает от споров о состоянии квартиры и долгах, в новостройке — от скрытых дефектов и потери неустойки. Разбираем оба случая и даём бесплатный конструктор.

4 октября 2026

Зачем нужен акт, если есть договор

Договор купли-продажи фиксирует, что продавец обязан передать квартиру, а покупатель — заплатить. Акт фиксирует, что передача состоялась. По статье 556 Гражданского кодекса передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, и обязательство продавца считается исполненным, только когда квартира вручена и документ подписан.

Для регистрации перехода права в Росреестре акт обычно не требуется, поэтому его часто пропускают. Это ошибка. Без акта нельзя доказать, в каком состоянии вы получили квартиру, какие вещи остались, сколько показывали счётчики и с какого дня платить коммунальные услуги. Если через месяц обнаружится протечка или долг за свет, спорить придётся на словах.

Акт при покупке вторичной квартиры

Срок передачи обычно прописывают в договоре купли-продажи: например, «в течение 14 дней после регистрации перехода права и полного расчёта». Подписывать акт стоит в день, когда вы получаете ключи и квартира уже освобождена — не раньше.

Что должно быть в акте:

• Стороны с паспортными данными и ссылка на договор купли-продажи — дата и номер.
• Адрес квартиры, кадастровый номер и площадь — так же, как в договоре и выписке ЕГРН.
• Техническое состояние: окна, двери, сантехника, электрика, отделка. Если есть недостатки — перечислить их конкретно.
• Что остаётся в квартире: кухня, техника, мебель — списком.
• Показания счётчиков воды, электричества и тепла на день передачи.
• Количество комплектов ключей, а также переданные документы: технический паспорт, гарантии на технику, договоры с управляющей компанией.
• Отметка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт — или указание, кто и до какого срока её гасит.
• Фраза о том, что стороны претензий друг к другу не имеют — только если это правда.

Обратите внимание на долги. Обычная задолженность по квартплате остаётся за прежним собственником, а вот долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому. Поэтому возьмите справку об отсутствии задолженности и запишите показания счётчиков в акт.

Акт в новостройке по ДДУ

В новостройке акт называется передаточным, и его роль ещё важнее. До подписания квартира юридически остаётся у застройщика, а с момента подписания вы отвечаете за неё сами и начинаете платить коммунальные услуги. Именно передаточный акт вместе с договором долевого участия нужен для регистрации права собственности и для налогового вычета.

Не подписывайте акт, не осмотрев квартиру. На приёмку стоит прийти днём, с фонарём, уровнем и рулеткой — или позвать специалиста по приёмке. Проверьте окна и откосы, ровность стен и пола, работу розеток, сантехнику, радиаторы, входную дверь, соответствие площади и планировки договору.

Если нашли недостатки, их фиксируют письменно в акте осмотра, и застройщик обязан их устранить. Когда недостатки серьёзные и квартирой нельзя пользоваться по назначению, вы вправе не подписывать передаточный акт до их устранения. При мелких недочётах закон предусматривает подписание передаточного акта с одновременной фиксацией недостатков, которые застройщик устраняет в установленный срок. Порядок за последние годы уточнялся, поэтому сверяйтесь с действующей редакцией 214-ФЗ и своим договором.

Две вещи, о которых часто не знают:

• Не уклоняйтесь от приёмки. Если вы не приходите подписывать акт без уважительной причины, застройщик по истечении двух месяцев с даты, установленной договором, вправе составить односторонний акт. Тогда квартира считается переданной, а риски и коммунальные платежи переходят к вам.
• Неустойка за просрочку считается до дня передачи. Если дом сдали позже срока из договора, неустойку считают за каждый день до подписания акта. Не пишите в акте «претензий к срокам не имею», если собираетесь её требовать.

Типичные ошибки

• Подписать акт в день сделки, до того как продавец выехал. Потом окажется, что увезли кухню или осталась задолженность.
• Написать «состояние удовлетворительное» вместо конкретного перечня. При споре такая формулировка ничего не доказывает.
• Забыть показания счётчиков — и платить за чужое электричество за полгода.
• В новостройке подписать акт под давлением менеджера «сейчас подпишите, а дефекты исправим потом». Сначала акт осмотра с перечнем — потом передаточный акт.

После подписания

Храните акт вместе с договором и распиской о передаче денег. Для налогового вычета при покупке вторички нужны договор, выписка ЕГРН и документы об оплате, в новостройке — договор долевого участия и передаточный акт. Посчитать, сколько вернёт государство, можно в калькуляторе налогового вычета, а расписку и договор заполнить в конструкторе документов.

Вопросы и ответы

Обязателен ли акт приёма-передачи при продаже квартиры?

По Гражданскому кодексу передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Для регистрации в Росреестре он обычно не нужен, но без него сложно доказать состояние квартиры и дату передачи.

Когда подписывать акт: до регистрации или после?

Как договорились в договоре купли-продажи. Покупателю безопаснее подписывать в день фактической передачи ключей, когда квартира освобождена и расчёт завершён.

Можно ли не подписывать передаточный акт в новостройке?

Если недостатки серьёзные и квартирой нельзя пользоваться по назначению — да, до их устранения. Мелкие недостатки фиксируют в акте осмотра, и застройщик обязан их устранить.

Что будет, если не прийти на приёмку квартиры?

Через два месяца после срока передачи из договора застройщик вправе подписать односторонний акт. После этого квартира считается переданной, и коммунальные платежи начисляются на вас.

Нужно ли заверять акт у нотариуса?

Нет. Акт подписывают стороны сделки в простой письменной форме, по экземпляру каждой стороне.